「履約保證」是什麼？
簡單來說，所謂的「履約保證」，就像一個中間人(即第三方機構)的角色，在不動產雙方交易間做為橋樑，為買屋人保管價金，為賣屋人託管產權相關文件。中間人透過專款專戶控管確保買賣價金的安全，另以產權保險做為配套措施，產權也能獲得保障，使買賣之雙方共享交易安全之保障。
履約保證是由建經公司擔任付款中間人的一種制度：不動產交易的買方按約定將各期買賣價金不直接交予賣方本人，而是存匯入建經公司於合作銀行開立之「信託財產專戶」，待交易完成後，再由該付款中間人將價款全數匯予賣方。透過履約保證，可以避免傳統不動產買賣可能發生的風險，例如：買方於付款後，賣方避不見面致無法取得產權，或雖取得產權，但產權上的抵押設定債務已超過買賣總價，即負債大於資產；又或是，賣方過戶給買方後卻拿不到尾款。
當然建經公司為了確保履約，會有一些規定，需要買賣雙方的配合，例如：買方必須在過戶前付清自備款，如買方不貸款，更需先行付清買賣價金才能辦理過戶，避免發生過戶完成而不付款項；或是，賣方債務過高則不得先行動用專戶款項，避免賣方取走款項後無法順利過戶給買方。
而其中最最最重要的，是約定買賣雙方就違約賠償乙事，依照建經公司的認證為準：如買方違約，賣方經由完整解約程序，可以取回產權且可以沒收買方價金；如賣方違約，解約程序完成後，買方可以取回價金，減輕買賣雙方不幸碰上對方違約時取回價金或產權的壓力。建經公司實務做法是：有違約狀況發生時，履約之一方按買賣契約所訂之催告/解除契約之規定，發存證信函催告違約之一方履行契約，如對方仍不履約，在完成解除契約程序後，建經公司即行撥付款項。這一部分是消費者最重視，而也是銀行主導的價金信託所做不到的！換言之，銀行的價金信託只能保管價金，而無法執行價金賠償或價金返還，當某一方違約時，對方只能於完成訴訟程序才能取回價金/或產權。然而，百分之九十九的買賣都是順利完成，消費者自然無從了解建經公司與銀行的差別，甚至還會覺得銀行比較有保障。
當然這個履約保證制度，並非萬靈丹，仍有其限制，例如：1.「賣方」違約時，買方只能取回價金，對於賣方應行賠償予買方之違約金，必須透過訴訟程序才拿得到；2.違約之一方不滿違約金之收取而告上法院時，建經公司還是得遵從法院裁判，無法凌駕於司法機關；3.建經公司只能擔保價金，物之瑕疵還是得靠自己，像是房子的漏水、白蟻蟲蛀、結構損壞等，建經公司是無法幫您修繕的。
以下是幾個消費者常提出的疑問，一次解答：
1.履約保證專戶的合作銀行與履約保證業務無關，履約保證是由建經公司執行保證業務，銀行端只負責依照建經公司指示操作匯繳賣方稅金、清償賣方房貸等與完成交易必要的費用程序。
2.在挑選建經公司時要特別注意，履約保證專戶必須是屬於「信託財產專戶」，而非屬於建經公司本身財產，就不必擔心價款被非法挪作他用。如果是透過仲介公司的交易，則不需在這上面費神，各家仲介公司有其指定配合有信譽的建經公司。
3.在某些狀況下，讓賣方動用款項是必要的，例如，賣方換屋需要現金買房或租屋才能騰空點交，但款項在專戶中，賣方須徵得買方同意才能動用履約保證專戶中的款項。這時買方就須謹慎評估賣方的債務狀況，畢竟建經公司對於動用的款項是不需負責的。原則上，如果賣方的債務遠低於買賣總金額，則動用款項是可行的；但如果賣方債務非常高而又有動款之需求，則建議在過戶至買方名下後再行動款。不過每件案件狀況不同，還是得個案認定。
用價金履約保證交易保護自己的權益
永慶房產集團 | 2016.07.06
買賣交易常發生各種買方違約情形，如反悔不買、跳票、超額貸款失敗、不付尾款，甚至是詐騙，屋主想保障交易安全，就一定要簽訂「價金履約保證」！所謂的「價金履約保證」是指買賣雙方簽訂契約後，開立履保專戶，讓買方付款安心、賣方得到應有的價款。其方式就是將買賣價金保管於銀行專戶，交屋時才由銀行專戶中撥款給賣方，來保障買賣雙方的權益。
>>價金履約保證對賣方的好處：
1.若買方在過戶前違約，賣方可依「成屋履約保證制度」催告、解除契約，並從履約專戶取回買方已支付的價金。
2.若買方在過戶後但貸款未核撥時違約，賣方可依「成屋履約保證制度」催告、解除契約，取回買方已支付的價金。
3.若買方於過戶和貸款核撥後不支付尾款，保證銀行會將專戶中保管之款項連同買方應付之尾款一併給付給賣方。
註：前述取回款項須扣除履約專戶已繳納相關稅費
>>價金履約保證對買方的好處：
1.過戶前房屋價款由銀行專戶保管，不怕過戶中房屋被查封或無法過戶，也可避免賣方一屋兩賣的風險。
2.賣方如果沒有依約過戶，買方可依「成屋履約保證制度」催告並解除買賣契約，專戶款項扣除已支付稅費餘額後歸還給買方。
履約保證機構之於買賣雙方的關係
不動產買賣請洽永慶湖美店陳碧珍0931673311
