台南房地買賣 陳碧珍 欣森活台南豪宅專區

房貸基本條件?房屋貸款成數?房貸應注意事項?一次報給你知

Q1. 房貸基本條件是什麼？

   1. 申貸者要有穩定的工作.能提出收入證明

   2. 申貸者年齡須介於20 ~ 65歲
   3. 申貸者得有良好的信用.非信用小白

   4. 首購的自備款須佔房價總額 20% ~ 30%

   5. 貸款年限+屋齡小於50較容易核貸

Q2. 房貸無法通過審核的條件是什麼？
   1. 房屋為「重大瑕疵房屋」，如：凶宅、海砂屋.輻射屋、傾斜屋
   2. 房屋已被民間私人設定，無法將房屋抵押權設定給銀行、產權錯綜複雜、房屋共同持有，

     持分人不出面處理房貸事宜
   3. 自備款準備不足，可能導致房貸月付金額度過高，還貸款的同時失去了好的生活品質
   4. 房屋坪數過小，多數銀行不會通過房貸給小於 15 坪的小套房

Q3. 房貸加分條件有哪些？

     1.有良好的信用：信用評分很高，沒有欠債、遲繳的紀錄、無動用循環利息與預借現金、

   、非信用空白
2. 申貸者有穩定的收入，或是被銀行認可的職業
3. 選擇預售屋、新房屋申請房貸
4. 房屋附近沒有過多的嫌惡設施，且附近空屋率不高

*房屋貸款必要條件

1. 申貸人擁有固定收入

擁有固定收入就代表申貸者的現金流十分穩定，而銀行是喜好有固定收入的族群的，這點可以從各家銀行針對律師、老師、前 500 強企業員工的優惠貸款看出。如果你剛好是上述這幾類族群，就可以找針對這些族群的優惠房貸；如果你不是上述族群也別擔心，只要出示足夠的財力證明，就能證明你的收入穩定、你是銀行值得借貸的好對象！

2. 申貸人為 20 ~ 65 歲

申請房貸的時候，基本都會規定申貸人年齡要介於 20 ~ 65 歲之間。若申貸者高於 65 歲，除非有連帶保證人，不然銀行會擔心申貸者退休後沒有足夠的還款能力，或無法在有生之年將貸款還清，進而拒絕房貸申請。因此，面對貸款期限較長的房貸，建議各位申貸者的年齡最好介於 20 ~ 65 歲之間。

3. 申貸人具有良好的信用

除了年齡，申貸者是否具有良好的信用也會是銀行特別注意、檢視的關鍵，銀行會透過查詢聯徵紀錄來了解申貸者的信用評分為何、是否有信用瑕疵！

各種財力證明，不過在申請房貸時，請以收入型財力證明為主：

*收入型財力證明：薪資收入證明 （固定薪轉）、扣繳憑單、所得清單、經常往來存摺

*資產型財力證明：不動產所有權狀、定期存款單、房屋稅單、地價稅單、股票持股明細、基金投資

4.首購的自備款需佔房價總額 20% ~ 30%

自備款不只拿來付房屋的頭期款，更要拿來支付如：裝潢費用、契稅、印花稅、地政士代辦費等相關規費。根據統計，若為首購族的話，房貸成數可達 7 ~ 8 成，表示房貸總額為房價總額的 70% ~ 80%，因此自備款需佔房價總額 20% ~ 30%。

若有較多閒置資金的話，建議多準備佔房價總額 10% 的自備款，以免到時候房貸成數只有 6 ~ 7 成！

5.屋齡與貸款年限

用一句話來描述屋齡與房貸的關係，就是「屋齡愈高，可貸金額愈少，甚至難以通過房貸」。根據數據統計，中古屋的房貸成數多半為 6 ~ 7 成，所以想購買中古屋的朋友，務必準備 3 ~ 4 成的自備款，甚至更多。

此外，銀行為了減少因申貸者年齡太大，或是貸款的房屋屋齡過大，所造成的風險，多數銀行會利用屋齡、申貸者年齡與貸款期限，做出以下限制：

1. 屋齡 + 貸款年限 < 50 年
2. 年齡 + 貸款年限 < 75 ~ 90 年

提醒大家，如果想買高屋齡的房子，就得先算一下「屋齡 + 貸款年限」是否小於 50 年，以及「年齡 + 貸款年限」是否小於 75 ~ 90 年（建議以 75 年為主）哦！以免到時候買了房子卻不能辦房貸！

此外，若是坪數過小的套房（ < 15 坪），多數銀行也不給予貸款，這點請大家多加注意！

房屋貸款條件 3大地雷不要踩⛔️

1. 房屋已被民間私人設定

什麼是房屋已被民間私人設定呢？當我們申請房貸的時候，都會有一道手續是設定抵押權給銀行，若無法成功設定，則代表房屋已被民間私人設定抵押權了。在過去的案例中，發現房屋可能在不知情的情況下被親戚、家人拿去辦民間抵押貸款，所以在申請銀行房屋貸款前，別忘了先檢查房屋是否有私人設定唷！

2. 自備款未達房屋價值 2 ~ 3 成

自備款如果準備過少（小於價值 2~3 成），可能銀行不予以該貸款額度，又或是銀行願意貸款的成數較高。若是後者，則需要考慮一個問題：房貸的每月還款金額佔收入的多少比例呢？

建議，貸款月付金不宜超過月收入的 3 成，能夠維持生活平衡、還款壓力不會過大，每月準時正常還款，才是健康的貸款循環唷！

3. 注意貸款房屋坪數

注意到近期有很多人想申請房貸，購買小套房，好實現被動收入一夢。但各位投資客在將夢境轉變成現實的途中，千萬不要忽略「房屋坪數」也是影響房貸過件率的一個因素！根據數據統計，有很多銀行是不願意貸款給 < 15 坪的小套房；而就算願意貸款給小套房，往往銀行都只願意給出 5 ~ 6 成的房貸成數！

所以建議大家，若貸款房屋坪數比較小、未達銀行標準，可能需要準備 4 ~ 5 成的自備款，增加與銀行協商房貸成數與房貸利率的空間彈性。

了解自己房屋的價值

地段位置

我們買房的時候會注意房子在什麼樣的地段、適不適合居住，而銀行在我們申請房貸時也會注意房子是在什麼樣的地方，好降低銀行借貸的風險。換句話說，若申請房貸的房子不符合銀行的「標準」，那就有很大機率銀行不會通過你的房貸，那銀行看重哪些點呢？

*房屋附近的空屋率高不高？
如果房屋附近空屋率較高，又不處於未來都市發展的地帶上，那銀行就有較高的機率不通過房貸。就算銀行願意借貸給你，也極有可能房貸成數相對較低，代表你得籌到更多的自備款。

*附近的嫌惡設施多不多？
什麼是嫌惡設施呢？簡單來說，就是一般大眾不希望緊鄰他們家旁邊的設施。可以分成 2 大類：

1.生命威脅：飛機場、加油站、高壓電塔、瓦斯槽……等

2.生活干擾：高架橋、鐵道、高架捷運、焚化爐、殯儀館、墳墓、特種行業……等

但現在都市擴張速度較快，購買房屋時不免會遇到一兩樣嫌惡設施，所以只要不是太多，基本上不會影響太多。

房屋型態

跟大家說，房屋型態也會影響房貸的條件與銀行放款意願哦！其中最需要特別留意的便是金管會所說的「重大瑕疵房屋」：

• 海砂屋：含有結構安全的問題，因此無法通過房貸審核
• 輻射屋：含有輻射之鋼筋，，因此無法通過房貸審核
• 傾斜屋：含有結構安全的問題，因此無法通過房貸審核
• 事故屋 / 凶宅：未來轉手時，較難尋找買方，通常銀行不給予貸款

9種財力證明一覽表

不動產買賣歡迎洽詢永慶湖美店陳碧珍0931673311