如何申報103財產交易所得稅---出售不動產如未劃分房屋土地各別價格時－台南房地買賣陳碧珍欣森活台南豪宅專區

綜合所得稅報稅季節又來了.去年交易的不動產今年必須申報財產交易所得稅

財產交易所得稅有1.核實認定及2.評定現值認定(有實際成交金額，無實際成本者)2種計算方式如下:請擇一申報

一.核實認定

本次賣出價-原始取得價-取得.移轉房屋之相關必要費用(要有單據証明)〕 X出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

綜所稅申報：(上述算出的財產交易所得金額+其他應報所得金額=綜合所得總額) －全部免稅額－全部扣除額X〔5%，12%，20%等(個人累進稅率)〕 -累進差額。

二.評定現值認定(有實際成交金額，無實際成本者)

財產交易所得=房屋評定現值X依財政部每年公告財產交易所得標準。

**個人出售房屋計算財產交易所得時可減除的必要費用有哪些?

1.成本方面:

(1)取得房屋的價金。

(2)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。

(3)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。

(4)取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能，而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。（如水電瓦斯管線費用、天花板裝潢工程等）

2.移轉費用方面:

出售房屋支付的必要費用如仲介費、土地增值稅、代書費、廣告費、清潔費、搬運費等。

3.不得列:

取得房屋所有權後，在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，都是

屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

以下為轉載自MyGoNews

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，有土斯有財為我國傳統觀念，台北市可供建築之土地稀少，致使台北市不動產交易價格屢創新高，近來持續接獲民眾來電詢問出售不動產如未劃分房屋及土地各別價格時，應如何計算財產交易所得？

該局指出，依所得稅法第14條規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。民眾出售不動產如未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格時，應以房地買進總額及賣出總額之差價，減除其所支付之相關必要費用(如：仲介費、代書費等)，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益【計算公式：(房地賣出總額－房地買進總額－必要費用)×房屋評定現值／(房屋評定現值＋土地公告現值)】。

該局舉例，甲君2012年間向某建設公司購買坐落台北市之房屋乙間，購入房地價格4,000萬元，於2014年間以房地總價6,000萬元出售該房地(出售時之房屋評定現值、土地公告現值各為800萬元、1200萬元)。甲君購買時與建設公司簽訂之不動產買賣合約書有載明土地與房屋之各別價格為1,800萬元、2,200萬元，惟出售時僅與買受人約定房地總價，未區分土地房屋之各別價格，另支付相關必要費用200萬元，甲君應如何申報2014年度出售該房屋之財產交易所得？

依前揭規定，經核算甲君2014年度出售該房屋之財產交易所得為720萬元【計算式：(6,000萬元－4,000萬元－200萬元)×800萬元／(800萬元＋1,200萬元)】。

該局呼籲，財產交易所得應按交易時之實際成交價格減除原取得之成本價額及費用後之餘額為所得額，依法核實計算申報。民眾如僅以房屋評定現值按財政部頒定之財產交易所得標準申報，嗣後經稽徵機關查獲及掌握實際交易價格重行核算後，致有漏報所得時，除補徵本稅外，將遭受處罰，得不償失。